Author: Easy Optimize

ถ้าลูกบ้านต้องการ ขายคอนโด สามารถโฆษณาขายคอนโด ผ่านนิติบุคคลคอนโด ได้หรือไม่? ถ้าคุณซื้อคอนโดมิเนียม / ห้องชุด ในยุค 2022 ไม่ใช่แค่เพียงการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่คุณยังสามารถทำเป็นธุรกิจซื้อเพื่อเกร็งกำไรในอนาคต เพราะราคาของคอนโดมิเนียมน้อยมากที่ราคาจะตก แถมยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำ เมื่อความเจริญเข้ามาอาจจะเพิ่มมูลค่าได้เป็น 10 เท่า !  เมื่อคุณได้เริ่มต้นเป็น “เจ้าของร่วมโครงการ” นับตั้งแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าคุณคิดอยากจะขายแล้วขายได้เลย ความคิดนี้ “ผิด” เพราะคุณจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนตามกฎการอยู่อาศัยของโครงการ นิติบุคคลจะต้องเข้ามาตรวจสอบดูแลเพื่อจัดการการซื้อ – ขาย ให้เป็นไปอย่างถูกต้อง ก่อนตัดสินใจกระทำการใดจะต้องยื่นเรื่องเพื่อรอการตรวจสอบจึงจะสามารถดำเนินการได้  ถ้าลูกบ้านต้องการขายคอนโด สามารถโฆษณาขายคอนโด ผ่านนิติบุคคลคอนโด ได้หรือไม่ เมื่อคุณได้ดีลและยื่นเอกสารให้กับทางนิติบุคคลแล้ว คุณต้องรอให้ทางนิติบุคคลดำเนินการออกเอกสารที่เรียกว่า “ใบปลอดหนี้” เพื่อให้คุณนำไปยืนยันกับทางผู้ซื้อว่าผู้ขายไม่มีการติดค้างชำระใด ๆ ถ้าหากว่าคุณยังชำระค่ายใช้จ่ายไม่หมด ทางนิติบุคคลก็จะไม่ออกใบปลอดหนี้ให้กับคุณแปลว่าไม่สามารถขายได้ นอกเหนือจากคุณจะดำเนินการชำระจนหมด อีก 1 คำถามยอดฮิตในการขายคอนโด คือ ถ้าลูกบ้านต้องการขายคอนโด สามารถโฆษณาขายคอนโด ผ่านนิติบุคคลคอนโด ได้หรือไม่ ? คำตอบคือ “ได้” แต่เรื่องของค่าใช้จ่ายจะต้องเป็นไปตามตกลง ไม่ว่าลูกค้าจะเป็นใครคุณจะต้องดีลกับทางนิติบุคคลเพื่อแบ่ง…

การอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด ลูกบ้านทุก ๆ บ้านจะต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ในการอยู่อาศัยโดยอ้างอิงจากหลักกฎหมาย พรบ. อาคารชุด ถ้าหากว่ามีการฝ่าฝืน หรือ ไม่ปฏิบัติตาม ทางนิติบุคคลคอนโดสามารถร้องเรียน / ฟ้องร้องได้ตามกฎหมาย  ลูกบ้านสามารถ ประกอบการค้าในอาคารชุด ได้หรือไม่ ?  คำถามว่า “ลูกบ้านสามารถ ประกอบการค้าในอาคารชุด ได้หรือไม่ ?” เป็นคำถามที่หลาย ๆ คนสงสัยกันมากที่สุด ! แท้จริงแล้วการประกอบการค้า คำตอบจะไม่เหมือนกัน 100 % เพราะแต่โครงการก็มีกฎการอยู่อาศัยที่ต่างกันออกไป แต่มากกว่า 90 % ลูกบ้าน “ไม่” สามารถประกอบการค้าในอาคารชุดได้ เพราะการกระทำบางอย่างอาจจะส่งผลเสียต่อลูกบ้านคนอื่น ๆ หนักกว่านั้นยังสามารถลงผลเสียต่อโครงสร้างอาคารได้ด้วย ตามกฎหมายสำหรับผู้ประกอบการจะต้องมีการกำหนดขอบเขตในการอยู่อาศัย  คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ข้อที่ 10 ได้บัญญัติไว้ว่า “ห้ามกำหนดให้ลูกบ้านต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า หากความเสียหายนั้นเกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติ หรือรับผิดต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นอันมิใช่ความผิดของลูกบ้าน หรือเกิดจากเหตุสุดวิสัย หรือรับผิดในความชำรุดบกพร่องทรัพย์สินที่เกิดจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจาการใช้งานตามปกติ”  หากมีการกระทำดังกล่าวที่ส่งผลเสียต่อโครงการและลูกบ้านคนอื่น ๆ ฝ่าฝืน ลักลอบ หรือทำผิดกฎตามกฎหมาย ทางนิติบุคคลสามารถดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมาย…

เจ้าหน้าที่นิติบุคคล มีหน้าที่อะไรบ้าง และต้องมีคุณสมบัติอย่างไร ถ้าคุณตัดสินใจที่จะซื้อหรือเช่า คอนโดเพื่อการอยู่อาศัย นอกเหนือจาก งบประมาณ , ความสวยงาม , ราคาและทำเล ที่สมเหตุสมผล , ขนาดของห้อง อีก 1 สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามก็คือ “เจ้าหน้าที่นิติบุคคล” เพราะนิติบุคคลจะเป็นตัวกำหนดคุณภาพชีวิต จากการบริการจัดหารดูแลทุกบ้าน เจ้าหน้าที่นิติบุคคล มีหน้าที่อะไรบ้าง ? รับฟังคำร้องของลูกบ้าน  ออกกฎเกณฑ์ในการอยู่อาศัย เพื่อให้ทุกคนมีความเท่าเทียมไม่เอาเปรียบกันและกัน  ดูแลบริหารเงินส่วนกลางเพื่อเอามาบำรุงโครงการ ว่าจ้างพนักงานเข้ามาทำหน้าที่ เช่น คนสวน , แม่บ้าน , พนักงานรักษาความปลอดภัย และอื่น ๆ ลองคิดดูว่าถ้าคุณไปอาศัยอยู่คอนโดที่ไม่มีพนักงานรักษาความปลอดภัย คุณจะอยู่อย่างอุ่นใจหรือไม่ ?  อำนวยความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย  ดูแลจัดการทรัพย์สินส่วนรวม / ส่วนตัว  เจ้าหน้าที่นิติบุคคล ต้องมีคุณสมบัติอย่างไร ?  เจ้าหน้าที่นิติบุคคล อ้างอิงจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551ต้องมีคุณสมบัติตามบัญญัติ ดังนี้   เป็นเจ้าของร่วมหรือคู่สมรสเจ้าของร่วม ในกรณีที่เจ้าของห้องเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ…

นิติบุคคลของคอนโด มีไว้ทำไม ช่วยอะไรลูกบ้านได้บ้าง รายละเอียดเกี่ยวกับ “นิติบุคคลคอนโด” ที่ชาวคอนโดต้องรู้! ถ้าคุณตัดสินใจที่จะอาศัยคอนโดมิเนียมและห้องชุด นอกจากที่อาศัยแล้วคุณจะต้องอยู่อาศัยภายใต้กฎเกณฑ์และการดูแลของนิติบุคคลคอนโดประจำโครงการ  นิติบุคคลของคอนโด มีไว้ทำไม?  ลองคิดดูว่าคนร้อยพ่อพันแม่ เมื่อต้องมาอยู่อาศัยภายใต้ร่มเงาหลังคาอาคารเดียวกัน แน่นอนว่าความคิดของแต่ละคนนั้นไม่เหมือนกัน ด้วยเหตุนี้อาจจะส่งผลต่อปัญหาในการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น การเอารัดเอาเปรียบ , การทะเลาะวิวาท รวมถึง การก่อความวุ่นวายหรือสร้างความรำคาญให้กับบุคลลอื่น ด้วยเหตุนี้จึงต้องมี “นิติบุลคลคอนโด” เข้ามาช่วยดูแลและควบคุม  สร้างกฎเกณฑ์ในการอยู่อาศัยเพื่อให้ลูกบ้านปฏิบัติร่วมกัน นอกจากนี้ยังเป็นสิ่งที่สำคัญต่อภาพลักษณ์ของโครงการ ถ้าหากว่าไม่มีนิติเข้ามาบริหารจัดการดูแล ทั้งทรัพย์สินส่วนกลาง , พื้นที่ส่วนกลาง , การว่าจ้างพนักงาน , การเงินการออกใบแจ้งหนี้ ใบปลอดนี้ ภาพลักษณ์ของโครงการเมื่อผู้อื่นมองเข้ามาอาจจะดูไม่น่าอยู่สักเท่าไหร่ แถมยังเป็นข้อบังคับทางกฎหมายที่ทุกคนจะต้องพึงปฏิบัติตาม  นิติบุคคลของคอนโด ช่วยอะไรลูกบ้านได้บ้าง ?  นิติบุคคลของคนโด สามารถช่วยลูกบ้านแก้ปัญหาสิ่งต่าง ๆ ตั้งแต่ปัญหาเล็ก ๆ ไปจนถึงปัญหาใหญ่ ๆ ทั้งเรื่องของชำรุด ใช้งานไม่ได้ ( ระบบน้ำ-ไฟ สาธารณูปโภค ) , คอยรับฟังการร้องเรียนของลูกบ้านเมื่อมีปัญหาในการอยู่อาศัย ,…

เงินทุน ของนิติบุคคล คอนโด มาจากไหน และมีมาอย่างไรบ้าง การอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมหรือห้องชุด กำลังเป็นที่นิยมมากในตอนนี้ ซึ่งคอนโดมิเนียมจะมาพร้อมกับ “นิติบุคคลคอนโด” ถ้าหากว่าใครชอบการอยู่อาศัยคอนโดก็คงจะต้องคุ้นเคยกันเป็นอย่างดี เหตุผลที่ต้องมีก็มาจากหลากหลายประการ ทั้งทางกฎหมายและคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ เมื่อคุณจะต้องเป็นเจ้าของร่วมกับโครงการ  เงินทุน ของนิติบุคคล คอนโด มาจากไหน และมีมาอย่างไรบ้าง เงินทุนนิติบุคคลหรือเรียกอีกอย่างว่า “เงินกองทุน” ก็จะมาจากลูกบ้าน หรือ เจ้าของร่วมตาม พรบ.อาคารชุด มาตรา40 ซึ่งระบุเป็นหลักการคร่าว ๆ ว่า “ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด” เพราะฉะนั้นเมื่อคุณตัดสินใจอยากจะเป็นเจ้าของร่วมจะต้องทำการจ่ายเงินที่เรียกว่า “ค่าส่วนกลาง” เริ่มต้นตั้งแต่เมื่อคุณโอนกรรมสิทธิ์ในการอยู่อาศัย ถึงแม้ว่าจะคุณจะซื้อเก็บไว้เก็งกำไรไม่ได้อยู่อาศัยก็จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง เพื่อประโยชน์ส่วนรวม เงินที่คุณจ่ายนิติบุคคลจะเอาเงินนั้นมาบริหารจัดการสิ่งต่าง ๆ เพื่อการอยู่อาศัย เช่น การซ่อมบำรุง , การดูแลทรัพย์สินส่วนกลางหรือส่วนตัว , การว่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย หรือ แม่บ้าน ตลอดจน ทีมช่าง , บำรุงพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระน้ำ , ฟิตเนส หรืออื่น ๆ…

ทุกท่านคงจะเห็นกันว่าที่ผ่านมา คนทุกคนจะต้องประสบปัญหาการแพ้ระบาดของโควิด – 19 เป็นอะไรที่ใหม่มากในประเทศไทย เป็นสิ่งที่คนไทนทุกคนจะต้องช่วยกันรับมือ งดออกจากบ้าน แต่ถ้าหากว่าอยู่อาศัยคอนโด? นิติบุคคลจะต้องบริหารยังไง? วันนี้มาหาคำตอบกัน  5 หน้าที่หลักของนิติบุคคล ช่วง โควิด – 19 มีอะไรบ้าง 1.เตรียมความพร้อมด้านการรับมือ  ประการแรกนิติจะต้องเตรียมความพร้อมในการรับมือกับเชื้อไวรัส เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดแต่เนิ่น ๆ ตั้งจุดคัดกรองเข้า – ออก เพื่อตรวจวัดอุณหภูมิ ด้วยเครื่องตรวจวัดอุณหภูมิที่มีประสิทธิภาพ ตรวจทุกคนไม่ว่าจะลูกบ้านหรือพนักงาน ถ้าหากว่ามีคนเดินทางเข้าออกต่างประเทศหรือต่างจังหวัด จะต้องได้รับการกักตัวครบ 14 วัน ถึงจะเข้ามายังบริเวณได้  2.เตรียมความพร้อมด้านพนักงาน  ให้ความรู้พนักงานเกี่ยวกับมาตรการณ์การป้องกันของคอนโด ให้พนักงานมีความรู้ ความเข้าใจที่ถูกต้อง เพื่อการทำงานที่มีประสิทธิภาพ ถ้าหากพนักงานมีอาการไอ ไม่สบาย หรือแม้แต่ติดเชื้อ จะต้องกักตัวจนกว่าจะหาย 3.เตรียมความพร้อมทำความสะอาด  จัดการทำความสะอาดทุกชั่วโมง ดำเนินการฆ่าเชื้อทุกบริเวณที่ลูกบ้านอยู่อาศัย เช่น หน้าประตู , ทางเดิน , ลิฟท์ และอื่น ๆ  4.งดพื้นที่บางชนิด จำกัดบริเวณส่วนกลางที่ลูกบ้านจะใช้เวลานอกห้องเพื่อป้องกันการแพร่ระบาด  5.งดจัดการประชุม…

อำนาจและหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีอะไรบ้าง ปัจจุบันนี้คุณคงได้เห็นกันว่าคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด มีจำนวนอัตราการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว และยังไม่มีทีท่าว่าจะน้อยลงไป แต่อย่างที่ทราบกันดีกว่านิสัยของการอยู่อาศัยคอนโดมิเนียม จะไม่เหมือนกับการอยู่บ้านของตนเอง เนื่องจากมีผู้อยู่อาศัยร่วมกันเป็นจำนวนมาก และสิ่งที่จะตามมาคือ ปัญหา และ ความวุ่นวาย อำนาจและหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด มีอะไรบ้าง ตามหลักกฎหมายถูกต้อง จึงได้มีการจัดตั้ง “ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด” ขึ้นมา เพื่อให้ควบคุมดูแลการอยู่อาศัยของคนหมู่มากให้ไม่มีปัญหาและอยู่ร่วมกันอย่างปกติสุข ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ( ฉบับที่ 4 ) พ.ศ. 2551 ได้มีการออกกฎสำหรับโครงการต่าง ๆ กล่าวถึงอำนาจ / หน้าที่ ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ดังนี้  1.การจัดการการประชุมใหญ่  ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องดำเนินการจัดการประชุมใหญ่ ระยะเวลาตามกฎหมายจัดประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือน นับตั้งแต่วันที่จดทะเบียน เพื่อรับรองข้อบังคับและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่โครงการเป็นผู้กำหนด จากนั้นต้องประชุมเลือกแต่งตั้งกรรมการนิติบุคคลตามลำดับ  2.จัดทำบัญชีรายรับ – รายจ่าย ผู้จัดการนิติบุคคลจะต้องดำเนินการจัดทำบัญชีรายรับ – รายจ่าย ประจำเดือนภายใน 15 วัน  นับแต่วันสิ้นเดือน ถ้าหากว่ามีการล้าช่า ไม่ตรงตามเวลาที่กำหนดจะมีโทษดำเนินคดีตามกฎหมายมีโทษปรับไม่เกิน 50,000 บาท ปรับรายวันวันละ…