นิติบุคคล

ถ้าลูกบ้านต้องการ ขายคอนโด สามารถโฆษณาขายคอนโด ผ่านนิติบุคคลคอนโด ได้หรือไม่? ถ้าคุณซื้อคอนโดมิเนียม / ห้องชุด ในยุค 2022 ไม่ใช่แค่เพียงการอยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว แต่คุณยังสามารถทำเป็นธุรกิจซื้อเพื่อเกร็งกำไรในอนาคต เพราะราคาของคอนโดมิเนียมน้อยมากที่ราคาจะตก แถมยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำ เมื่อความเจริญเข้ามาอาจจะเพิ่มมูลค่าได้เป็น 10 เท่า !  เมื่อคุณได้เริ่มต้นเป็น “เจ้าของร่วมโครงการ” นับตั้งแต่วันที่โอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าคุณคิดอยากจะขายแล้วขายได้เลย ความคิดนี้ “ผิด” เพราะคุณจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนตามกฎการอยู่อาศัยของโครงการ นิติบุคคลจะต้องเข้ามาตรวจสอบดูแลเพื่อจัดการการซื้อ – ขาย ให้เป็นไปอย่างถูกต้อง ก่อนตัดสินใจกระทำการใดจะต้องยื่นเรื่องเพื่อรอการตรวจสอบจึงจะสามารถดำเนินการได้  ถ้าลูกบ้านต้องการขายคอนโด สามารถโฆษณาขายคอนโด ผ่านนิติบุคคลคอนโด ได้หรือไม่ เมื่อคุณได้ดีลและยื่นเอกสารให้กับทางนิติบุคคลแล้ว คุณต้องรอให้ทางนิติบุคคลดำเนินการออกเอกสารที่เรียกว่า “ใบปลอดหนี้” เพื่อให้คุณนำไปยืนยันกับทางผู้ซื้อว่าผู้ขายไม่มีการติดค้างชำระใด ๆ ถ้าหากว่าคุณยังชำระค่ายใช้จ่ายไม่หมด ทางนิติบุคคลก็จะไม่ออกใบปลอดหนี้ให้กับคุณแปลว่าไม่สามารถขายได้ นอกเหนือจากคุณจะดำเนินการชำระจนหมด อีก 1 คำถามยอดฮิตในการขายคอนโด คือ ถ้าลูกบ้านต้องการขายคอนโด สามารถโฆษณาขายคอนโด ผ่านนิติบุคคลคอนโด ได้หรือไม่ ? คำตอบคือ “ได้” แต่เรื่องของค่าใช้จ่ายจะต้องเป็นไปตามตกลง ไม่ว่าลูกค้าจะเป็นใครคุณจะต้องดีลกับทางนิติบุคคลเพื่อแบ่ง…

การอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด ลูกบ้านทุก ๆ บ้านจะต้องปฏิบัติตามกฎเกณฑ์ในการอยู่อาศัยโดยอ้างอิงจากหลักกฎหมาย พรบ. อาคารชุด ถ้าหากว่ามีการฝ่าฝืน หรือ ไม่ปฏิบัติตาม ทางนิติบุคคลคอนโดสามารถร้องเรียน / ฟ้องร้องได้ตามกฎหมาย  ลูกบ้านสามารถ ประกอบการค้าในอาคารชุด ได้หรือไม่ ?  คำถามว่า “ลูกบ้านสามารถ ประกอบการค้าในอาคารชุด ได้หรือไม่ ?” เป็นคำถามที่หลาย ๆ คนสงสัยกันมากที่สุด ! แท้จริงแล้วการประกอบการค้า คำตอบจะไม่เหมือนกัน 100 % เพราะแต่โครงการก็มีกฎการอยู่อาศัยที่ต่างกันออกไป แต่มากกว่า 90 % ลูกบ้าน “ไม่” สามารถประกอบการค้าในอาคารชุดได้ เพราะการกระทำบางอย่างอาจจะส่งผลเสียต่อลูกบ้านคนอื่น ๆ หนักกว่านั้นยังสามารถลงผลเสียต่อโครงสร้างอาคารได้ด้วย ตามกฎหมายสำหรับผู้ประกอบการจะต้องมีการกำหนดขอบเขตในการอยู่อาศัย  คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 ข้อที่ 10 ได้บัญญัติไว้ว่า “ห้ามกำหนดให้ลูกบ้านต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า หากความเสียหายนั้นเกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติ หรือรับผิดต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นอันมิใช่ความผิดของลูกบ้าน หรือเกิดจากเหตุสุดวิสัย หรือรับผิดในความชำรุดบกพร่องทรัพย์สินที่เกิดจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจาการใช้งานตามปกติ”  หากมีการกระทำดังกล่าวที่ส่งผลเสียต่อโครงการและลูกบ้านคนอื่น ๆ ฝ่าฝืน ลักลอบ หรือทำผิดกฎตามกฎหมาย ทางนิติบุคคลสามารถดำเนินการตามขั้นตอนกฎหมาย…

เจ้าหน้าที่นิติบุคคล มีหน้าที่อะไรบ้าง และต้องมีคุณสมบัติอย่างไร ถ้าคุณตัดสินใจที่จะซื้อหรือเช่า คอนโดเพื่อการอยู่อาศัย นอกเหนือจาก งบประมาณ , ความสวยงาม , ราคาและทำเล ที่สมเหตุสมผล , ขนาดของห้อง อีก 1 สิ่งที่ไม่ควรมองข้ามก็คือ “เจ้าหน้าที่นิติบุคคล” เพราะนิติบุคคลจะเป็นตัวกำหนดคุณภาพชีวิต จากการบริการจัดหารดูแลทุกบ้าน เจ้าหน้าที่นิติบุคคล มีหน้าที่อะไรบ้าง ? รับฟังคำร้องของลูกบ้าน  ออกกฎเกณฑ์ในการอยู่อาศัย เพื่อให้ทุกคนมีความเท่าเทียมไม่เอาเปรียบกันและกัน  ดูแลบริหารเงินส่วนกลางเพื่อเอามาบำรุงโครงการ ว่าจ้างพนักงานเข้ามาทำหน้าที่ เช่น คนสวน , แม่บ้าน , พนักงานรักษาความปลอดภัย และอื่น ๆ ลองคิดดูว่าถ้าคุณไปอาศัยอยู่คอนโดที่ไม่มีพนักงานรักษาความปลอดภัย คุณจะอยู่อย่างอุ่นใจหรือไม่ ?  อำนวยความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย  ดูแลจัดการทรัพย์สินส่วนรวม / ส่วนตัว  เจ้าหน้าที่นิติบุคคล ต้องมีคุณสมบัติอย่างไร ?  เจ้าหน้าที่นิติบุคคล อ้างอิงจากพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551ต้องมีคุณสมบัติตามบัญญัติ ดังนี้   เป็นเจ้าของร่วมหรือคู่สมรสเจ้าของร่วม ในกรณีที่เจ้าของห้องเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ…

นิติบุคคลของคอนโด มีไว้ทำไม ช่วยอะไรลูกบ้านได้บ้าง รายละเอียดเกี่ยวกับ “นิติบุคคลคอนโด” ที่ชาวคอนโดต้องรู้! ถ้าคุณตัดสินใจที่จะอาศัยคอนโดมิเนียมและห้องชุด นอกจากที่อาศัยแล้วคุณจะต้องอยู่อาศัยภายใต้กฎเกณฑ์และการดูแลของนิติบุคคลคอนโดประจำโครงการ  นิติบุคคลของคอนโด มีไว้ทำไม?  ลองคิดดูว่าคนร้อยพ่อพันแม่ เมื่อต้องมาอยู่อาศัยภายใต้ร่มเงาหลังคาอาคารเดียวกัน แน่นอนว่าความคิดของแต่ละคนนั้นไม่เหมือนกัน ด้วยเหตุนี้อาจจะส่งผลต่อปัญหาในการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น การเอารัดเอาเปรียบ , การทะเลาะวิวาท รวมถึง การก่อความวุ่นวายหรือสร้างความรำคาญให้กับบุคลลอื่น ด้วยเหตุนี้จึงต้องมี “นิติบุลคลคอนโด” เข้ามาช่วยดูแลและควบคุม  สร้างกฎเกณฑ์ในการอยู่อาศัยเพื่อให้ลูกบ้านปฏิบัติร่วมกัน นอกจากนี้ยังเป็นสิ่งที่สำคัญต่อภาพลักษณ์ของโครงการ ถ้าหากว่าไม่มีนิติเข้ามาบริหารจัดการดูแล ทั้งทรัพย์สินส่วนกลาง , พื้นที่ส่วนกลาง , การว่าจ้างพนักงาน , การเงินการออกใบแจ้งหนี้ ใบปลอดนี้ ภาพลักษณ์ของโครงการเมื่อผู้อื่นมองเข้ามาอาจจะดูไม่น่าอยู่สักเท่าไหร่ แถมยังเป็นข้อบังคับทางกฎหมายที่ทุกคนจะต้องพึงปฏิบัติตาม  นิติบุคคลของคอนโด ช่วยอะไรลูกบ้านได้บ้าง ?  นิติบุคคลของคนโด สามารถช่วยลูกบ้านแก้ปัญหาสิ่งต่าง ๆ ตั้งแต่ปัญหาเล็ก ๆ ไปจนถึงปัญหาใหญ่ ๆ ทั้งเรื่องของชำรุด ใช้งานไม่ได้ ( ระบบน้ำ-ไฟ สาธารณูปโภค ) , คอยรับฟังการร้องเรียนของลูกบ้านเมื่อมีปัญหาในการอยู่อาศัย ,…

ทุกท่านคงจะเห็นกันว่าที่ผ่านมา คนทุกคนจะต้องประสบปัญหาการแพ้ระบาดของโควิด – 19 เป็นอะไรที่ใหม่มากในประเทศไทย เป็นสิ่งที่คนไทนทุกคนจะต้องช่วยกันรับมือ งดออกจากบ้าน แต่ถ้าหากว่าอยู่อาศัยคอนโด? นิติบุคคลจะต้องบริหารยังไง? วันนี้มาหาคำตอบกัน  5 หน้าที่หลักของนิติบุคคล ช่วง โควิด – 19 มีอะไรบ้าง 1.เตรียมความพร้อมด้านการรับมือ  ประการแรกนิติจะต้องเตรียมความพร้อมในการรับมือกับเชื้อไวรัส เพื่อป้องกันการแพร่ระบาดแต่เนิ่น ๆ ตั้งจุดคัดกรองเข้า – ออก เพื่อตรวจวัดอุณหภูมิ ด้วยเครื่องตรวจวัดอุณหภูมิที่มีประสิทธิภาพ ตรวจทุกคนไม่ว่าจะลูกบ้านหรือพนักงาน ถ้าหากว่ามีคนเดินทางเข้าออกต่างประเทศหรือต่างจังหวัด จะต้องได้รับการกักตัวครบ 14 วัน ถึงจะเข้ามายังบริเวณได้  2.เตรียมความพร้อมด้านพนักงาน  ให้ความรู้พนักงานเกี่ยวกับมาตรการณ์การป้องกันของคอนโด ให้พนักงานมีความรู้ ความเข้าใจที่ถูกต้อง เพื่อการทำงานที่มีประสิทธิภาพ ถ้าหากพนักงานมีอาการไอ ไม่สบาย หรือแม้แต่ติดเชื้อ จะต้องกักตัวจนกว่าจะหาย 3.เตรียมความพร้อมทำความสะอาด  จัดการทำความสะอาดทุกชั่วโมง ดำเนินการฆ่าเชื้อทุกบริเวณที่ลูกบ้านอยู่อาศัย เช่น หน้าประตู , ทางเดิน , ลิฟท์ และอื่น ๆ  4.งดพื้นที่บางชนิด จำกัดบริเวณส่วนกลางที่ลูกบ้านจะใช้เวลานอกห้องเพื่อป้องกันการแพร่ระบาด  5.งดจัดการประชุม…

หน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด มีอะไรบ้าง นอกเหนือจากนิติบุคคลอาคารชุด ตามกฎหมายพรบ. อาคารชุด ฉบับล่าสุด เพิ่มเติมจะต้องมีการจัดตั้ง “คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด” เพื่อการตรวจสอบ / การอนุมัติ ที่มีประสิทธิภาพมีขั้นมีตอนมากขึ้นกว่าเดิม เมื่อลูกบ้านต้องการจะร้องเรียนปัญหา หรือกรณีอื่น ๆ สามารถติดต่อกับ นิติบุคคลอาคารชุด ที่ดูแลได้โดยตรง โดยนิติจะเอายื่นให้กับกรรมการพิจารณาอีกที  หน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด มีอะไรบ้าง ถึงแม้ว่าจะเป็นกระบวนการหน้าที่เบื้องหลัง แต่ถือว่าเป็นหน้าที่ที่สำคัญสูงสุด มีสิทธิ / อำนาจ และ หน้าที่ ดังนี้ ดูแลการทำงาน การบริหารจัดการของกลุ่มนิติบุคคลอาคารชุด ตรวจสอบความโปร่งใสในการทำงานให้อยู่ภายใต้ข้อบังคับตามกฎหมาย ตลอดจนมติในที่ประชุมตามตกลง มีหน้าที่ในการออกนโยบายการจัดการ ตั้งกฎในการอยู่อาศัยอยู่ในขอบเขตของกฎหมายและข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจในการตัดสิน วิจัย พิจารณาปัญหาคำร้องต่าง ๆ  จัดการสภาพการเงินภายในโครงการ อนุมัติการขอเบิกงบประมาณเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ต่าง ๆ  ดูแลการทำนิติกรรมทั้งในนามนิติบุคคลอาคารชุด และ บุคคลภายนอก  มีอำนาจเรียกประชุมใหญ่ตามที่ข้อบังคับได้กำหนด  พิจารณาการผ่อนผันของลูกบ้าน เพื่อส่งให้นิติบุคคลอาคารชุดไปออกเอกสารต่อถ้าอนุมัติผ่าน แจ้งหนี้ทั้งค่าผ่อน และ ค่าบำรุงส่วนกลาง ที่จำเป็นต้องจ่ายทุกคน  ตามกฎหมายอาคารชุด คณะกรรมการมีอำนาจพิจารณาชี้ขาดว่า “การกระทำใดอย่างใดต่อทรัพย์สินส่วนบุคคล…

การเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคล ที่ดี ต้องเลือกอย่างไรบ้าง “นิติบุคคล” เป็นสิ่งที่สำคัญ แถมกฎหมายสถานที่ประกอบการทั้ง คอนโด , หมู่บ้านจัดสรร , กระทรวง หรือ แม้แต่ กรมต่าง ๆ ก็ล้วนแล้วแต่ต้องมีนิติบุคคล นิติบุคคลมีหน้าที่ในการดูแลจัดการเกือบจะ 100 % ของสถานประกอบการ / ที่อยู่อาศัย มีอำนาจสิทธิและหน้าที่ตรวจสอบ ควบคุม บริหารจัดการ ทรัพยากร คน และ เงิน  ด้วยเหตุผลนี้จึงจำเป็นที่สถานประกอบการทุกประเภทจะต้องว่าจ้าง “บริหารนิติบุคคล” เราจะมาดูกันว่า การเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคล ที่ดี ต้องเลือกอย่างไรบ้าง ดังนี้  บุคคลที่จะเข้ามาทำหน้าที่จะต้องมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับเนื้องานอย่างแท้จริง เข้าใจในกฎระเบียบข้อปฎิบัติทั้งสิ่งที่ควรกระทำ และสิ่งที่ไม่ควรกระทำ และต้องดำเนินการตามกฎระเบียบ ข้อบังคับและกฎหมาย มีความชำนาญในการดูแลรักษาความปลอดภัย ไม่ใช่แค่ชีวิตความเป็นอยู่เท่านั้น แต่ในข้อนี้รวมถึงทรัพย์สินด้วยทั้งสิ้น  สามารถดำเนินการรักษามาตรฐานในการอยู่อาศัย / การใช้ชีวิต ดูแลรักษาความสะอาดอย่างถูกสุขอนามัย  สะอาดตา จัดการกำกับดูแลรักษาสิ่งแวดล้อม รวมถึงการใช้พลังงาน แนวคิดกว้างไกล สามารถจัดการบริหารพื้นที่ส่วนกลางให้เกิดประโยชน์ในการใช้สอยมากที่สุด  รู้จักการตั้งงบประมาณ กำหนดจำนวนเงินเป็นตัวเลข…

จำเป็นไหมที่ นิติบุคคลคอนโด จะต้องแสดง ค่าใช้จ่ายต่างๆ การอยู่อาศัย “คอนโดมิเนียม” จำเป็นมากที่คุณจะต้องเข้าใจกระบวนการทำงานของนิติบุคคลเฉพาะโครงการ เพราะนิติบุคคลมีสิทธิและหน้าที่ในการควบคุมดูแลภาพรวมของการอยู่อาศัย เพื่อให้ลูกบ้านอยู่ร่วมกันอย่างปกติสุข ไม่มีการเอารัดเอาเปรียบ รวมถึง ไม่มีการทะเลาะวิวาทหรือมีปากเสียง ลูกบ้านสามารถยื่นคำร้องกับนิติบุคคลถ้าหากว่ามีการกระทำใด ๆ ที่เหนือกฎเกณฑ์ที่ตั้งไว้  นอกจากนี้ก็คือเรื่องของ “การเงิน” แน่นอนว่าการเงินเป็นสิ่งที่สำคัญ นอกจากเงินซื้อ / ผ่อน แล้ว คุณจะต้องเสียเงินค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลทุก ๆ เดือน บางที่อาจจะมีการเรียกเก็บรายปี แล้วเงินทั้งหมดของลูกบ้านจะเอาไปทำอะไรละ ? อันนี้เป็นหน้าที่ที่ต้องรู้ร่วมกัน เพราะฉะนั้น จำเป็นมากที่นิติบุคคลจะต้องชี้แจงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้กับลูกบ้านรู้ เพราะนิติบุลมีหน้าที่ในการบริหารจัดการดูแลเรื่องค่าใช้จ่ายทั้งหมด ครอบคลุมถึง การจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย , เจ้าหน้าที่ทำความสะอาด , ค่าทรัพย์สิน , ค่าบำรุงสถานที่ ( สวน ,ฟิตเนส , สระน้ำ และอื่น ๆ ) รวมถึง ช่างซ่อมบำรุง การจัดเก็บหนี้ค้างชำระ ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟที่คุณจะต้องจ่ายต่อเดือน…